Bestemmingsregels hebben betrekking op vier fundamentele bouwproblemen: hoogte, gebruik, bulk en dichtheid. Deze regels specificeren de maximale hoogte van een gebouw; het toegestane gebruik, waaronder overwegingen in woonwijken, winkels, industriecentra en thuiskantoren; de breedte en diepte van het gebouw; en het aantal toegestane eenheden per hectare.
Bestemmingsregels waren niet in gebruik tot het begin tot midden 1900. Bovendien worden voorschriften regelmatig aangepast om veranderingen in de gemeenschap aan te pakken. Daarom, als je in een oudere buurt bent, is je type huis mogelijk niet consistent met de zone waar je woont. U hebt bijvoorbeeld een eengezinswoning in een commerciële of meergezinszone. Dit staat bekend als een reeds bestaand, niet-conform gebruik. (Hoewel dit als een slechte zaak klinkt, betekent dit gewoon dat uw gebruik "grootvader" is, of toegestaan is om door te gaan, zolang u geen significante wijzigingen aanbrengt in een van de vier basisregels die onder de bestemmingsregelgeving vallen.)
Over het algemeen hebben alleen gebruiks-, hoogte- en bulkbeperkingen invloed op toevoegingen aan woongebouwen. Als u een slaapkamer, kas, keuken, familiekamer of andere ruimte wilt toevoegen die overeenkomt met een woning, kunt u zich meestal zorgen maken over gebruiksoverwegingen. Er is echter een belangrijk voorbehoud: als uw huis in de reeds bestaande, niet-conforme gebruikscategorie valt, hebt u een goedkeuring nodig die een afwijking van de gemeente wordt genoemd om een toevoeging te bouwen.
Een afwijking staat een uitzondering op de regel toe voor uw specifieke situatie. Zonder de variantie kunt u de toevoeging niet toevoegen. Zelfs als uw huis in overeenstemming is met de huidige bestemmingsregels, hebt u een afwijking nodig als u een toevoeging voorstelt die groter is dan de maximale hoogte voor de zone of breder dan de maximale breedte. Bovendien is een afwijking vereist als u het gebruik van een gebouw wijzigt, zoals het ombouwen van uw garage naar een winkel voor bloemisten.
Het verkrijgen van een afwijking kost niet alleen geld, maar kan ook veel tijd en moeite kosten. Mogelijk moet u een advocaat of andere professionals (planner, ingenieur of architect) inhuren om u te helpen aantonen dat de afwijking noodzakelijk is.
Afwijkingen worden verleend op basis van speciale overwegingen zoals bevordering van de volksgezondheid, veiligheid, moraal en algemeen welzijn; beveiliging tegen brand, overstroming, paniek en andere rampen; zorgen voor voldoende licht, lucht en open ruimte; of uitzonderlijke en onnodige ontberingen met betrekking tot de specifieke site. Je moet ook aantonen dat er geen negatieve gevolgen zijn voor de gemeenschap of je buren. Afwijkingen worden meestal bepaald door een bestemmingsplan van lokale burgers gekozen door het bestuursorgaan van de gemeente.
Verlagingsvereisten stellen het aantal voet tussen het gebouwgebied en de eigendomsregel verplicht . Tegenslagen zijn ontworpen om voldoende ruimte tussen gebouwen te bieden voor licht, ventilatie, toegang en privacy. Een huis moet bijvoorbeeld meestal 10 tot 15 voet van de zijgrens zijn. Tegenslagen voor en achter zijn over het algemeen veel groter en hangen af van de grootte van de partij.
De beste manier om de bestaande relatie van uw huis met de eigendomsgrenzen te bepalen, is door het enquêteplateau van uw huis te controleren. U had een kopie van dit document moeten hebben ontvangen toen u uw huis kocht. Zo niet, dan kunt u een kopie krijgen van uw gemeente. Controleer vervolgens met bestemmingsplannen of bouwambtenaren voor de juiste verlagingsafstanden. Je kunt geen toevoeging - of zelfs een schuur - buiten het tegenslaggebied bouwen tenzij je een afwijking krijgt. Erger nog, als u zonder variantie bouwt, kunt u worden gedwongen om de toevoeging te verwijderen.
Als u in een relatief dicht gebied woont, zal het waarschijnlijk moeilijker zijn om een bouwvergunning voor een toevoeging te krijgen, omdat er minder ruimte is om te bouwen zonder tegenslagen. In veel oudere gebieden zijn huizen al gebouwd volgens de tegenslaglijnen. In minder voorstedelijke gebieden kan er meer gelegenheid zijn, vooral als uw huis op een groot perceel staat. In de meeste gevallen is toevoegen aan de achterkant van het huis de beste optie, omdat dit waarschijnlijk de grootste tegenslag en de minste inbreuk op uw buren heeft.
De aanwezigheid van een erfdienstbaarheids- of daadbeperking kan de constructie van een toevoeging verhinderen.
Een erfdienstbaarheid is een juridisch belang in een perceel grond dat eigendom is van iemand anders dan de grondeigenaar. Een erfdienstbaarheid geeft de houder recht op een specifiek beperkt gebruik.
De meeste erfdienstbaarheden zijn ontworpen om toegang te bieden tot services en hulpprogramma's. Een gemeente kan bijvoorbeeld een rioleringsfaciliteit bezitten op een deel van het onroerend goed voor een storm- of afvalwaterriool. De aanwezigheid van dit soort erfdienstbaarheid betekent ofwel dat een rioolbuis ondergronds is of dat de stad het recht heeft om daar een riool te plaatsen.
Voor het grootste deel worden erfdienstbaarheden gekocht of op een eigendom geplaatst en blijven bij de eigendom totdat deze wettelijk worden gewijzigd. Deze zouden op uw enquêteplat of op uw akte of belastingkaart moeten verschijnen. Het is zeer onwaarschijnlijk dat een erfdienstbaarheid kan worden gewijzigd om een toevoeging mogelijk te maken, vooral als een buis of elektrische leidingen ondergronds zijn geplaatst. De huiseigenaar bezit niet de rechten op het land op een erfdienstbaarheid, hoewel het op zijn of haar eigendom is.
Aktebeperkingen zijn voorwaarden die door voormalige eigenaren aan het onroerend goed zijn gesteld en die specifieke delen van het onroerend goed kunnen beschermen of voorwaarden aan het gebouw kunnen stellen. Aktebeperkingen kunnen aanwezig zijn om wetlands of andere natuurlijke hulpbronnen te beschermen, of kunnen het type ontwikkeling of wijzigingen beperken die in een woning kunnen worden aangebracht. Veel gemeenten zullen bijvoorbeeld beperkingen opleggen aan huizen wanneer ze voor het eerst worden gebouwd om de open ruimte te beschermen tegen toekomstige ontwikkeling.
Federale, provinciale of lokale voorschriften beschermen nu veel huizen of buurten die een historische, culturele of etnische betekenis hebben. Voor het grootste deel zijn deze regels effectief en hebben ze bijgedragen tot het behoud van het karakter van veel oudere stedelijke en landelijke omgevingen.
Het bezit van een historisch pand kan echter speciale uitdagingen zijn. Uw renovatie kan meer kosten en de speciale goedkeuringen kunnen meer geduld vereisen. U zult waarschijnlijk moeten voldoen aan verordeningen die specifiek materiaal vereisen en goedkeuring van uw plannen door de gemeente of een plaatselijke historische commissie. Gelukkig zijn de resultaten vaak de extra tijd en kosten waard.
Als uw huis een historisch gebouw is of zich in een historische wijk bevindt, praat dan met de juiste lokale, provinciale of federale ambtenaren en vraag goedkeuring voordat u uiterlijke wijzigingen in uw huis aanbrengt. (Soms zijn interieurveranderingen, zoals het verplaatsen van muren of het toevoegen van extra capaciteit aan hulpprogramma's, ook geregeld; vraag het van tevoren voor de zekerheid.)
